旭辉控股销售额和负债双双超千亿，林中仍陷低盈利状态

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来源中国经济网

香港上市公司旭辉控股集团3月14日发布2017年财报，营收和债务均超千亿元。从股价表现来看，旭辉控股股价在年报公布后三个交易日呈现逐步上涨的，但3月20日、21日、22日三个交易日股价出现下跌。3月22日，旭辉控股收报707港元，下跌342美元。

年报显示，2017年旭辉控股实现营收3182亿美元，同比增长43%；营收483亿美元，同比增长72%；核心净利润408亿美元。2017年，旭辉控股实现合同销售1040亿元，比上年增长96%，全年合同销售面积629万平方米，比上年增长116%。

去年年中，旭辉控股董事长兼董事总经理林忠宣布了旭辉控股的“新五年战略”。也就是说，未来五年将保持40%以上的复合增长率，实现销售额3000亿元，最终进入行业前8。不过，在发布年报时，旭辉控股管理层并没有提及3000亿元的目标，只是宣布今年的销售目标初步定为1400亿元，增速为35%。

中国经济网编辑发现，2012年至2017年，旭辉控股的利润增速落后于销售额数个街区，销售额增长近十倍，利润增长两倍。数据显示，旭辉控股合同营收从2012年的96亿元增长983%至2017年的1040亿元，但销售额仅从81亿元增长至318亿元，增速为0.292。利润从2021亿元增长204%至6148亿元。

旭辉控股采取的合作模式拖累了其盈利表现。多个合作项目开展，旭辉控股持股始终处于较低水平，这也让外界质疑其销售价值。2017年旭辉控股占销售额的权益资本比率仅为53，较2016年的55进一步下降。克而瑞研究中心表示，“对于资本充足率较低的房地产企业来说，销售回收率越低，在利润不增加的情况下，利润增加得越多”。

销售额和负债双双突破1000亿元，中国平安成为第二大股东。

据悉，在克而瑞公布的“2017中国房地产企业销售200强”中，旭辉控股跃升至第15位。据悉，旭辉控股《新五年战略》表示，未来五年内将向销售额3000亿元迈进，最终进入行业前8名。

年报显示，2017年旭辉控股实现结转收入、归属于上市公司股东的净利润、核心净利润分别为3182亿元、483亿元、408亿元，同比增长速度。毛利率及核心纯利率分别为297及128，年度股息为每股23港仙，股息分配比例为核心纯利的35%。利润。

旭辉控股销售额和负债双双突破千亿元。仅2017年，旭辉控股就实现合同销售1040亿元，比上年增长96%，全年合同销售面积629万平方米，比上年增长116%。今年，成功突破1000亿元。旭辉控股总债务为11749亿元，较2016年的711亿元增长65%。旭辉控股2017年全年资产负债率为7742，较上年下降3个百分点。2016年有8,047例，截至2017年3月31日，流动比率约为16倍，与2016年的16倍相同。

旭辉控股董事长林峰在业绩发布会上表示，旭辉控股将更加关注城市发展循环。他介绍，旭辉控股目前拥有土地储备5100万平方米、价值7000亿元，基本可以满足旭辉控股三年的增长需求。不过，由于旭辉控股是一家大公司，想要周期性，所以其土地持有量会更高。旭辉控股2018年的投资重点将是扩土、增持股本、重组、拓展深度。

这是旭辉控股引入平安人寿作为战略投资者后发布的首份年报。中国平安现为旭辉控股第二大股东。2017年7月，旭辉控股通过配股募资总额超过242亿港元，并成功引入平安人寿作为公司战略投资者。交易完成后，中国平安将持有旭辉控股约99%的扩股股份，成为公司第二大股东，双方将在房地产开发、授信等领域开展全方位战略合作和业务创新。

林忠还表示，“平安入股后，与旭辉控股会有更多的项目合作、股权合作、金融合作。”

2017年以来，旭辉控股持续募资。除了成功引入平安人寿作为战略投资者外，旭辉控股还于2017年2月完成了全部本金4亿美元、面利率8875美元债券的提前偿还，并于8月和12月完成了3亿美元债券的提前偿还。2017年，发行美元永续债，2017年9月发行3年期银团贷款共计289亿元，今年1月发行3亿美元5年期美元债，2月发行可转债发行金额279亿港元。

协作模式成为一把双刃剑，利润水平较低，而且“为他人工作”。

协同模式一直是旭辉控股规模化发展的标志之一。一方面，与其他房地产公司合作，发挥各自的资源和优势，有助于旭辉控股更好地掌握土地，快速进入新城市。同时，协同发展也有助于减轻资金压力，发挥杠杆作用，最终从根本上促进旭辉控股规模的快速扩张。

然而，在规模为王、快速扩张的背后，旭辉控股不断上升的负债率、迟缓的净利润改善、毛利率和核心净利润率正在阻碍旭辉控股的进步。数据显示，旭辉控股的毛利率水平和核心净利润率水平维持在25-12的水平，并没有随着规模扩张或产品升级而提升。2017年旭辉控股占销售额的权益资本比率仅为53，较2016年的55进一步下降。

因此，旭辉控股的合作模式成为一把“双刃剑”。有分析指出，虽然旭辉控股通过合作实现了规模的快速增长，但自身盈利能力却没有提升，导致其“总是在为别人打工”。

此外，旭辉控股在一线城市的优势正在逐渐消失。2016年，一线城市占旭辉控股合同收入的36%，这一数字在2017年下降至15%。

此前，旭辉控股主要一线城市为上海和北京，并在深圳设立了区域事业部，但目前在深圳没有项目。2016年，旭辉控股总部上海和北京均对其业绩贡献巨大，根据2016年报，上海地区销售额为102亿元，占集团总销售额的192%，位居中国第一。首先，上海是旭辉控股历史上第一个实现销售额破百亿元的城市，北京公司以销售额87亿元排名第三，占比165%。

然而，旭辉控股上海和北京子公司2017年的经营业绩并不理想。年报数据显示，杭州、合肥、苏州企业跃居前三，排名第四的上海企业销售额约为103亿元，占集团总销售额的99%，北京企业排名跌至第八。只有49%.

没有实际管理人的阳光股份引发A股回归传闻。

今年1月19日，旭辉控股再次增持阳光，持股比例增至10家。值得注意的是，阳光股份目前并无实体控制人。此外，经营业绩不佳的房地产公司阳光股份也于2016年3月停牌筹划重组，初步拟收购体奥动力股份并发行股，转型为文化企业。一个计划。不过，此次重组于2016年7月结束。因此，旭辉控股的最新举动引发了其回归A股的测。

根据阳光股份发布的简化股变动报告书，旭辉控股全资子公司上海永攀持有阳光股份，持股74991万股，持股10股。这是上海永盘继2017年1月17日之后，第二次为阳光股份打横幅。

业内人士将旭辉控股的增持称为战略投资，分析其意图是为回归A股奠定基础。不排除A股上市。对于销售额已突破千亿美元的旭辉控股来说，港股估值并不理想，成功回归A股可为公司扩张提供资金支持。

但旭辉控股也面临着人事题。近期，“班克帮”和“绿地帮”的人才陆续“离开”。2016年3月底，旭辉控股集团副总裁、上海区域事业部总经理付明雷辞职，付明雷曾担任万科集团上海公司副总裁。在付辞职前，旭辉控股上海分公司的营销和策划部门的几位人员也相继离职。2017年，旭辉控股集团副总裁、集团营销中心总经理周启佳辞职。周启佳在加入旭辉控股之前曾在绿地工作，曾担任绿地集团事业二部副总监。她曾领导绿地业务二部，该业务成为公司最大的业务部门，后来就职于旭辉控股。2016年，旭辉控股成功进入第二阶段，第二阶段业绩突破500亿美元。

2018年1月，上海徐汇控股集团副总裁、上海区域事业部总裁、海南事业部董事长蒋大强宣布辞职，加盟弘阳集团担任总裁。此前，徐汇控股集团原副总裁兼首席人力资源官张亮也辞职加盟宏阳。在蒋大强的带领下，旭辉控股商业地产计划“每年拓展三至五个项目，五年内资产规模达到500亿美元”。蒋大强的辞职，给旭辉控股的商业发展打上了号。

今年3月初，曾在万达、宝龙工作过的王守清加盟旭辉控股，被视为旭辉控股推动商业地产开发的信号。不过，林忠表示，由于私人公司工作的原因，王守清目前担任旭辉控股的商业顾。“我们相信，王守清先生加入旭辉控股担任商业顾后，将会对自己的进步抱有很大的期望。我们对旭辉控股的业务运营和管理能力充满期待。”

分析人士认为，旭辉控股将闯入前8，但商业地产可能“食言”。旭辉控股的《新五年战略》并未提及旭辉控股寄予厚望的商业地产。

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